Содержание
Содержание
Объединение балкона или лоджии с основным помещением – это способ получить дополнительные метры жилья и улучшить его дизайн. Иногда хозяева квартир полагают, что подобные работы по перепланировке не представляют сложности и не требуют согласования с разрешительными органами. Однако по действующему в России законодательству необходимо согласовывать изменения стен и конфигурации отопительного оборудования. Нарушения строительных норм при проведении перепланировок могут привести к наложению штрафа на владельца и требованию провести работы по возврату стен квартиры и труб отопления к изначальному виду.
Как соединить лоджию или балкон с квартирой и как оформить это по закону? Строительные и юридические решения для выполнения этой задачи приведены в нашей статье.
Планируя совмещение лоджии с жилой частью квартиры, следует учитывать, что будет присоединяться – балкон или собственно лоджия. Это имеет значение, поскольку требования законодательства и стандартов строительства для них предусматривают различные действия, допустимые при выполнении ремонта или реконструкции.
Как отличить лоджию от балкона, изложено в СП 54.13330.2011, СНиП 31-01-2003. В соответствии с ними:
Два типа отделенных от квартиры площадок отличаются по своим физическим характеристикам в части максимально допустимой нагрузки на кв. м. Лоджия является частью здания, опирается на капитальную стену и рассчитана на ту же нагрузку, что и основные помещения. Расчетная нагрузка примерно составляет 0,4 т на м2. В новых зданиях этот показатель обычно больше – до 0,6 т на м2.
Балкон выступает из плоскости стены фасада и укреплен на выступающих из стены балках. Соответственно, максимально допустимая масса на единицу площади, которую он может выдерживать, ниже. В современных жилых домах балконы строятся из расчета 0,25 т/м2. По мере эксплуатации этот параметр постепенно снижается из-за износа конструкции – ежегодно на 1 %.
Неграмотные действия по объединению наружных площадей и квартиры могут привести к повреждению капитальных стен и других несущих элементов здания, что сделает квартиру и даже все здание непригодными к проживанию. Перепланировка жилья для объединения с балконом сопровождается такими работами, как:
Составляя планы по объединению площадей, требуется предусматривать необходимость соответствия результата нормам российского законодательства: Жилищному кодексу РФ, в части статей 25-29, Постановлению Правительства РФ № 47 о критериях пригодности помещения к проживанию, Постановлению Госстроя РФ № 170 о правилах и нормах технической эксплуатации жилья.
Кроме федеральных законов, эта сфера регулируется муниципальными нормами по адресу расположения жилья. В частности, в Москве действуют:
Обобщая указанные нормы, можно вывести два основных правила:
Главные причины запрета на соединение наружных площадей с жилыми следующие:
Приведенные ниже примеры описывают планировки, которые будет невозможно согласовать, то есть то, чего делать нельзя:
Пример французского остекления границы лоджии и жилой комнаты
Разрешается демонтировать подоконный блок с установкой на его место светопрозрачных дверей. Перепроектирование должно быть заранее согласовано. Также получение согласования на реконструкцию требует теплотехнических расчетов. Они делаются в целях сравнения потерь тепла до и после перепланировки с нормативными показателями.
Проектирование будущей планировки необходимо проводить с учетом запрета выноса радиаторов централизованного отопления на балкон. По закону запрещено размещение на балконах и лоджиях, вне зависимости от их соединенности с основной жилой площадью:
Перепланировку следует проводить с учетом следующих моментов:
В некоторых случаях можно получить разрешение на срезание части противопожарного простенка или снос порога. Однако подобные работы разрешаются не во всех типах домов. К примеру, избавиться от порога и сократить ширину простенка возможно в зданиях с несущим железобетонным каркасом. Конструктивно в этом типе домов стены являются перегородками для теплозвукоизоляции. Обычно они делаются многослойными. Слои включают пено- или шлакобетон, утеплитель, штукатурку. Нагрузку держит железобетонный каркас сооружения. Расширение проемов монолитного дома не влияет на целостность всей постройки, так как стены не являются несущими. В случае если несущую нагрузку несут сами стены (например, в панельном доме), проведение работ по демонтажу требует обязательного предварительного согласования, иначе возникают риски разрушения всего здания.
Убрать порог между комнатой и балконом в доме из кирпича, блоков или панелей можно не всегда – это зависит от ее конструкции. Если она связана с несущей конструкцией, например, является частью консоли, то ее снос также недопустим, поскольку грозит обрушением строения.
Несмотря на то что в панельных домах не допускается уменьшение простеночной зоны и демонтаж порогов, некоторые изменения вносить можно. В частности, не запрещено снижение высоты порога за счет дверного проема.
Многие владельцы квартир проводят демонтаж оконных и подоконных блоков, объединение комнат с балконами, их утепление, никого не уведомляя и не оформляя разрешения. Чаще всего причиной этому является незнание законов и убежденность в том, что со своим имуществом они вправе распоряжаться без согласований. Это может повлечь за собой нежелательные последствия. К примеру, снос несущей стены может обрушить здание. Соединение холодного помещения с жилым понизит температуру в квартире. Это приведет к повышенной сырости и развитию плесени и грибков. Кроме того, в большинстве домов балкон устроен так, чтобы на нем можно было спастись во время пожара.
Несогласованная перепланировка – это нарушение закона. Владелец квартиры будет привлечен к ответственности, если в суд будет подан иск по факту незаконного соединения балкона с основным помещением от управляющей компании, соседей или иного лица.
Степень наказания и санкции зависят от конкретных изменений в квартире. Если проведенные работы не запрещены для конкретного типа многоквартирного дома по региональным законам, то будет вынесено постановление об уплате административного штрафа и оформлении изменений технического плана. Суммы штрафов согласно ст. 7.21 КоАП РФ: 2000 – 2500 р. для граждан, 4000-5000 р. для должностных лиц и 40 000-50 000 р. для юридических лиц.
Если при соединении лоджии или балкона с квартирой нарушены строительные нормы и имеется потенциальная угроза разрушения несущих стен, то владельца ждут более серьезные неприятности. В этом случае:
Бывают ситуации, когда выявляется незаконная перепланировка, но хозяин жилья ограничивается лишь уплатой штрафа, отказываясь вернуть прежний вид помещению и надеясь на то, что на этом вопрос будет исчерпан. За этим может последовать обращение жилинспекции или других заинтересованных лиц в судебные инстанции. При отказе от восстановления после вынесения судебного решения квартира может быть изъята судебными приставами. Жилье будет продано с торгов, а выручка поступит на оплату работ по восстановлению. Реконструкция и покупка материалов при этом проводится уполномоченной подрядной организацией. Остаток средств передается владельцу жилья. Такое случается, если, к примеру, в результате перепланировки произошла просадка всех этажей, по стенам пошли трещины и необходимо восстанавливать весь дом.
Для того чтобы демонтаж стен и порогов, а также выполнение других работ, связанных с переустройством, были законными, необходимо предварительное получение разрешения. По завершении мероприятий по реконструкции, результат должен быть принят комиссией, которая проверяет, соответствуют ли выполненные работы списку, заявленному на согласование. В результате проверки комиссией подписывается акт о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения. При отсутствии нарушений вносятся изменения в инвентаризационную, техническую и учетную документацию.
Для получения разрешения на проведение перепланировки (ст. 26 ЖК РФ и другие нормативные акты) возможно требование предоставить:
Несмотря на внушительность списка, приведенного выше, на деле все обстоит проще, если жилье находится в обычном многоквартирном доме. Обратиться за согласованием можно через портал Госуслуг или многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), процедура постоянно совершенствуется и автоматизируется, часть документов оформляется самими государственными службами. Сроки согласования в ведомствах регламентированы, чиновники несут ответственность за необоснованные проволочки, поэтому, если все в пределах нормативных требований, проблем не возникает. Главное – оформить все до начала работ. Узаконение переделок задним числом может потребовать от владельца переустроенного помещения обращения в суд с привлечением независимых экспертов.
Следующий алгоритм поможет грамотно организовать перепланировку, не упустив из внимания важные моменты:
Заказ проекта перепланировки в проектной компании. Требование об обязательном членстве проектировщика перепланировки в СРО имеется в нормативных актах большинства муниципальных образований. В то же время, согласно письму Минстроя РФ от 04.12.2017 №44765-ХМ/02 «По вопросам организации и проведения работ по переустройству…», членство проектной организации в соответствующей СРО не требуется. Во избежание спорных ситуаций большинство источников рекомендуют обращаться в организации, состоящие в СРО, либо предварительно проконсультироваться с разрешительными органами относительно конкретики по населенному пункту.
Стоимость проекта составляет значительную долю в ремонтном бюджете и в разных компаниях сильно отличается. Поэтому к вопросу выбора стоит отнестись продуманно и изучить все имеющиеся возможности в регионе. В Москве, например, для многих многоквартирных домов можно сэкономить часть затрат, получив бесплатный проект из утвержденного Каталога типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий.
Перепланировка может быть не согласована в следующих случаях:
В ситуации, когда владельцу квартиры отказано в согласовании перепланировки, но он уверен в своей правоте, можно обратиться в судебные органы с получением заключения независимых экспертов о правомерности работ.
Часто происходит так, что гражданин покупает квартиру с проведенной, но неузаконенной перепланировкой, о чем узнает позднее. Избежать подобных обстоятельств несложно – достаточно перед покупкой провести сверку технического плана жилья с фактическим состоянием или поручить этот вопрос профильному специалисту.
Подавляющее большинство проведенных работ по перепланировке квартир на вторичном рынке не согласовано. Это сложилось исторически по многим причинам: несогласованность законов, их региональные различия, постоянные изменения и амнистии по незаконным перепланировкам вносили путаницу в вопрос. При продаже жилья эта проблема всплывает. Существует убеждение, что для исправления положения достаточно уплаты штрафа и оформления изменений в Росреестре.
В реальности оформление займет не меньше времени, чем предварительное согласование, а при наличии спорных моментов придется решать вопрос в судебном порядке. Если суд вынесет отрицательное для владельца постановление, то потребуется провести работы по возврату планировки в исходный вид вне зависимости от того, что переустроенное жилье успешно эксплуатируется многие годы.
Существует проблема ужесточения современных требований – то, что годы назад было разрешено, сейчас запрещается, и узаконить ранее проведенные работы может быть невозможно.
В заключение приведем перечень основных моментов, которые следует иметь в виду при планировании объединения лоджии и жилого помещения:
