Объединить лоджию и комнату: порядок действий, варианты перепланировок

Объединение балкона или лоджии с основным помещением – это способ получить дополнительные метры жилья и улучшить его дизайн. Иногда хозяева квартир полагают, что подобные работы по перепланировке не представляют сложности и не требуют согласования с разрешительными органами. Однако по действующему в России законодательству необходимо согласовывать изменения стен и конфигурации отопительного оборудования. Нарушения строительных норм при проведении перепланировок могут привести к наложению штрафа на владельца и требованию провести работы по возврату стен квартиры и труб отопления к изначальному виду.

Как соединить лоджию или балкон с квартирой и как оформить это по закону? Строительные и юридические решения для выполнения этой задачи приведены в нашей статье.

Отличия балкона и лоджии

Планируя совмещение лоджии с жилой частью квартиры, следует учитывать, что будет присоединяться – балкон или собственно лоджия. Это имеет значение, поскольку требования законодательства и стандартов строительства для них предусматривают различные действия, допустимые при выполнении ремонта или реконструкции.

Как отличить лоджию от балкона, изложено в СП 54.13330.2011, СНиП 31-01-2003. В соответствии с ними:

• лоджией считается помещение, огражденное стенами с трех сторон, в случае углового помещения – с двух;
• балкон — огражденная (перилами или стеной с соседним балконом) площадка, выступающая из фасада.

Два типа отделенных от квартиры площадок отличаются по своим физическим характеристикам ­в части максимально допустимой нагрузки на кв. м. Лоджия является частью здания, опирается на капитальную стену и рассчитана на ту же нагрузку, что и основные помещения. Расчетная нагрузка примерно составляет 0,4 т на м2. В новых зданиях этот показатель обычно больше – до 0,6 т на м2.

Балкон выступает из плоскости стены фасада и укреплен на выступающих из стены балках. Соответственно, максимально допустимая масса на единицу площади, которую он может выдерживать, ниже. В современных жилых домах балконы строятся из расчета 0,25 т/м2. По мере эксплуатации этот параметр постепенно снижается из-за износа конструкции – ежегодно на 1 %.

Юридические тонкости объединения балкона с квартирой

Неграмотные действия по объединению наружных площадей и квартиры могут привести к повреждению капитальных стен и других несущих элементов здания, что сделает квартиру и даже все здание непригодными к проживанию. Перепланировка жилья для объединения с балконом сопровождается такими работами, как:

• перенос сетей коммуникаций;
• изменение размещения и установка новых электроточек;
• увеличение жилой зоны;
• создание проемов в стенах;
• перенос дверей;
• снос части несущих стен;
• демонтаж или перенос оконных проемов, батарей отопления;
• установка остекления на балконы / лоджии;
• утепление и отделка стен, полов и потолков присоединяемых площадей;
• организация автономного электрического отопления на балконах / лоджиях.

Составляя планы по объединению площадей, требуется предусматривать необходимость соответствия результата нормам российского законодательства: Жилищному кодексу РФ, в части статей 25-29, Постановлению Правительства РФ № 47 о критериях пригодности помещения к проживанию, Постановлению Госстроя РФ № 170 о правилах и нормах технической эксплуатации жилья.

Кроме федеральных законов, эта сфера регулируется муниципальными нормами по адресу расположения жилья. В частности, в Москве действуют:

• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в ред. № 840-ПП – главный нормативный акт о перепланировках в Москве;
• Постановление Правительства Москвы № 708-ПП – нормативы эксплуатации;
• Свод правил 54.13330.2016 на проектирование и строительство;
• СанПиН 2.1.2.2645-10;
• МГСН 3.01-01 – требования к конструкциям и элементам жилых зданий;
• ЖНМ-2004/03 – требования к газопроводам и оборудованию;
• 106-ПП – об организации технического учета.

Обобщая указанные нормы, можно вывести два основных правила:

• для многоквартирных зданий невозможна эксплуатация лоджии / балкона не по их прямому предназначению;
• перепланировка не может объединять лоджию / балкон с внутренним помещением.

Причина запрета на соединение лоджии или балкона с основным помещением

Главные причины запрета на соединение наружных площадей с жилыми следующие:

1. Совмещение неотапливаемых и отапливаемых площадей приводит к нарушению теплового контура строения. В результате расход теплоэнергии на многоквартирный дом в холодные сезоны может бесконтрольно вырасти. Это приводит к серьезному увеличению нагрузки на систему центрального теплоснабжения и снижению температур в переустроенной квартире и соседних до неприемлемых уровней.
2. Неграмотная перепланировка может вызвать нарушение прочности несущей стены и конструкций. Это грозит нанесением ущерба всему дому и даже его разрушением.

Приведенные ниже примеры описывают планировки, которые будет невозможно согласовать, то есть то, чего делать нельзя:

• демонтировать часть стены под окном, не устанавливая взамен панорамное (французское) остекление;
• снести подоконный блок и изолировать лоджию и квартиру стеклопакетами, не обеспечивающими достаточную теплоизоляцию;
• вывести магистральную трубу или отопительную батарею на балкон;
• перенести границу балкона вглубь внутреннего помещения.

Пример французского остекления границы лоджии и жилой комнаты

Что допустимо делать при объединении балконов и лоджий с помещением

Разрешается демонтировать подоконный блок с установкой на его место светопрозрачных дверей. Перепроектирование должно быть заранее согласовано. Также получение согласования на реконструкцию требует теплотехнических расчетов. Они делаются в целях сравнения потерь тепла до и после перепланировки с нормативными показателями.

Проектирование будущей планировки необходимо проводить с учетом запрета выноса радиаторов централизованного отопления на балкон. По закону запрещено размещение на балконах и лоджиях, вне зависимости от их соединенности с основной жилой площадью:

• радиаторов отопления;
• трубопроводов центральной отопительной магистрали;
• каких-либо инженерных коммуникаций, идущих от централизованной отопительной системы.

Перепланировку следует проводить с учетом следующих моментов:

1. Рекомендуется обеспечить обогрев дополнительной площади – чаще всего устанавливают электроподогрев полов или выносят автономный электрообогреватель. Оба варианта потенциально пожароопасны, поэтому требуют использования негорючих материалов в обшивке балкона.
2. Исключить применение ударных способов при демонтаже части стен. Обычно используется резка алмазными кругами, обеспечивающая ровный распил и отсутствие вибрации.
3. Во многих монолитных домах согласовать снос подоконного блока можно только после получения согласования от автора проекта здания, что практически нереально.
4. В отдельных случаях запрещено изменять фасады зданий (в частности исторических), к чему относится и снос фрагмента наружной стены. Такая перепланировка не будет согласована.

В некоторых случаях можно получить разрешение на срезание части противопожарного простенка или снос порога. Однако подобные работы разрешаются не во всех типах домов. К примеру, избавиться от порога и сократить ширину простенка возможно в зданиях с несущим железобетонным каркасом. Конструктивно в этом типе домов стены являются перегородками для теплозвукоизоляции. Обычно они делаются многослойными. Слои включают пено- или шлакобетон, утеплитель, штукатурку. Нагрузку держит железобетонный каркас сооружения. Расширение проемов монолитного дома не влияет на целостность всей постройки, так как стены не являются несущими. В случае если несущую нагрузку несут сами стены (например, в панельном доме), проведение работ по демонтажу требует обязательного предварительного согласования, иначе возникают риски разрушения всего здания.

Убрать порог между комнатой и балконом в доме из кирпича, блоков или панелей можно не всегда – это зависит от ее конструкции. Если она связана с несущей конструкцией, например, является частью консоли, то ее снос также недопустим, поскольку грозит обрушением строения.

Несмотря на то что в панельных домах не допускается уменьшение простеночной зоны и демонтаж порогов, некоторые изменения вносить можно. В частности, не запрещено снижение высоты порога за счет дверного проема.

Чем грозит нарушение ограничений по соединению основной площади с лоджией или балконом

Многие владельцы квартир проводят демонтаж оконных и подоконных блоков, объединение комнат с балконами, их утепление, никого не уведомляя и не оформляя разрешения. Чаще всего причиной этому является незнание законов и убежденность в том, что со своим имуществом они вправе распоряжаться без согласований. Это может повлечь за собой нежелательные последствия. К примеру, снос несущей стены может обрушить здание. Соединение холодного помещения с жилым понизит температуру в квартире. Это приведет к повышенной сырости и развитию плесени и грибков. Кроме того, в большинстве домов балкон устроен так, чтобы на нем можно было спастись во время пожара.

Несогласованная перепланировка – это нарушение закона. Владелец квартиры будет привлечен к ответственности, если в суд будет подан иск по факту незаконного соединения балкона с основным помещением от управляющей компании, соседей или иного лица.

Степень наказания и санкции зависят от конкретных изменений в квартире. Если проведенные работы не запрещены для конкретного типа многоквартирного дома по региональным законам, то будет вынесено постановление об уплате административного штрафа и оформлении изменений технического плана. Суммы штрафов согласно ст. 7.21 КоАП РФ: 2000 – 2500 р. для граждан, 4000-5000 р. для должностных лиц и 40 000-50 000 р. для юридических лиц.

Если при соединении лоджии или балкона с квартирой нарушены строительные нормы и имеется потенциальная угроза разрушения несущих стен, то владельца ждут более серьезные неприятности. В этом случае:

• налагается штраф;
• согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ, собственника обязывают привести помещение в прежнее состояние (заново отстроить снесенные элементы здания).

Бывают ситуации, когда выявляется незаконная перепланировка, но хозяин жилья ограничивается лишь уплатой штрафа, отказываясь вернуть прежний вид помещению и надеясь на то, что на этом вопрос будет исчерпан. За этим может последовать обращение жилинспекции или других заинтересованных лиц в судебные инстанции. При отказе от восстановления после вынесения судебного решения квартира может быть изъята судебными приставами. Жилье будет продано с торгов, а выручка поступит на оплату работ по восстановлению. Реконструкция и покупка материалов при этом проводится уполномоченной подрядной организацией. Остаток средств передается владельцу жилья. Такое случается, если, к примеру, в результате перепланировки произошла просадка всех этажей, по стенам пошли трещины и необходимо восстанавливать весь дом.

Какая нужна документация для объединения балкона с квартирой

Для того чтобы демонтаж стен и порогов, а также выполнение других работ, связанных с переустройством, были законными, необходимо предварительное получение разрешения. По завершении мероприятий по реконструкции, результат должен быть принят комиссией, которая проверяет, соответствуют ли выполненные работы списку, заявленному на согласование. В результате проверки комиссией подписывается акт о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения. При отсутствии нарушений вносятся изменения в инвентаризационную, техническую и учетную документацию.

Для получения разрешения на проведение перепланировки (ст. 26 ЖК РФ и другие нормативные акты) возможно требование предоставить:

• заявление на перепланировку;
• оригиналы или заверенные копии документов о праве собственности;
• техпаспорт помещения и заключение органа по охране архитектурных памятников, если строение к ним относится (не требуются, если собственность зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости);
• проект перепланировки (обычно составляется проектной организацией);
• теплотехнический расчет;
• доверенность на согласование перепланировки (в случае, если согласованием занимается стороннее лицо или организация);
• положительное заключение организации-балансодержателя многоквартирного дома;
• письменное согласие всех членов семьи владельца, собственников долей в помещении, а также собственников жилья в здании (если реконструкция затрагивает общедомовое имущество);
• в случае нахождения квартиры под обременением (к примеру, если она приобретена по ипотечному кредитованию) – разрешение залогодержателя;
• заключение МЧС РФ;
• заключение Роспотребнадзора.

Несмотря на внушительность списка, приведенного выше, на деле все обстоит проще, если жилье находится в обычном многоквартирном доме. Обратиться за согласованием можно через портал Госуслуг или многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), процедура постоянно совершенствуется и автоматизируется, часть документов оформляется самими государственными службами. Сроки согласования в ведомствах регламентированы, чиновники несут ответственность за необоснованные проволочки, поэтому, если все в пределах нормативных требований, проблем не возникает. Главное – оформить все до начала работ. Узаконение переделок задним числом может потребовать от владельца переустроенного помещения обращения в суд с привлечением независимых экспертов.

Порядок действий при объединении балкона с комнатой

Следующий алгоритм поможет грамотно организовать перепланировку, не упустив из внимания важные моменты:

1. Определение полного списка всех необходимых работ. При этом, чтобы не тратить время на самостоятельное изучение разрешенных и запрещенных в доме действий, лучше обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) или проектную организацию, состоящую в соответствующей проектной СРО (некоммерческой саморегулируемой организации).

2. Заказ проекта перепланировки в проектной компании. Требование об обязательном членстве проектировщика перепланировки в СРО имеется в нормативных актах большинства муниципальных образований. В то же время, согласно письму Минстроя РФ от 04.12.2017 №44765-ХМ/02 «По вопросам организации и проведения работ по переустройству…», членство проектной организации в соответствующей СРО не требуется. Во избежание спорных ситуаций большинство источников рекомендуют обращаться в организации, состоящие в СРО, либо предварительно проконсультироваться с разрешительными органами относительно конкретики по населенному пункту.

   Стоимость проекта составляет значительную долю в ремонтном бюджете и в разных компаниях сильно отличается. Поэтому к вопросу выбора стоит отнестись продуманно и изучить все имеющиеся возможности в регионе. В Москве, например, для многих многоквартирных домов можно сэкономить часть затрат, получив бесплатный проект из утвержденного Каталога типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий.

3. Предоставление готового проекта на согласование управляющей компании, являющейся балансодержателем многоквартирного дома.
4. В зависимости от специфики квартиры, расположения дома и других факторов могут потребоваться получение разрешения МЧС, санитарной экспертизы, техусловий УК на наращивание электрической мощности, монтаж инженерных сетей.
5. Предоставление готового пакета документации в МФЦ или орган согласования в местной администрации (зависит от населенного пункта). Удобнее всего направить документы через портал госуслуг или специализированный сайт (например, mos.ru для Москвы).
6. Получение разрешения на перепланировку.
7. Проведение работ в соответствии с согласованным проектом. Необходимо уложиться в срок действия разрешения – 1 год с момента согласования. При этом рекомендуется не завершать финишную обшивку помещения – комиссия должна убедиться, что стены помещения изменены по проекту (или не изменены).
8. Вызов представителей межведомственной комиссии для проверки и выдачи акта о перепланировке и положительного решения.
9. Предоставление документов и получение акта о вводе помещения в эксплуатацию.
10. Подача документов в Росреестр – удобнее выполнить это через МФЦ.
11. Получение выписки из ЕГРН.
12. Завершение финишной отделки.

Перепланировка может быть не согласована в следующих случаях:

• заявителем предоставлен неполный комплект документов;
• планируемые к проведению работы не допускаются в соответствии с законодательством или нормативными актами, включая местные ограничения.

В ситуации, когда владельцу квартиры отказано в согласовании перепланировки, но он уверен в своей правоте, можно обратиться в судебные органы с получением заключения независимых экспертов о правомерности работ.

Часто происходит так, что гражданин покупает квартиру с проведенной, но неузаконенной перепланировкой, о чем узнает позднее. Избежать подобных обстоятельств несложно – достаточно перед покупкой провести сверку технического плана жилья с фактическим состоянием или поручить этот вопрос профильному специалисту.

Можно ли узаконить объединение лоджии с жилой площадью задним числом?

Подавляющее большинство проведенных работ по перепланировке квартир на вторичном рынке не согласовано. Это сложилось исторически по многим причинам: несогласованность законов, их региональные различия, постоянные изменения и амнистии по незаконным перепланировкам вносили путаницу в вопрос. При продаже жилья эта проблема всплывает. Существует убеждение, что для исправления положения достаточно уплаты штрафа и оформления изменений в Росреестре.

В реальности оформление займет не меньше времени, чем предварительное согласование, а при наличии спорных моментов придется решать вопрос в судебном порядке. Если суд вынесет отрицательное для владельца постановление, то потребуется провести работы по возврату планировки в исходный вид вне зависимости от того, что переустроенное жилье успешно эксплуатируется многие годы.

Существует проблема ужесточения современных требований – то, что годы назад было разрешено, сейчас запрещается, и узаконить ранее проведенные работы может быть невозможно.

В заключение приведем перечень основных моментов, которые следует иметь в виду при планировании объединения лоджии и жилого помещения:

1. Виды допустимых работ по переустройству для разных многоквартирных домов отличаются и зависят от типа здания, материалов, примененных в его строительстве, местных нормативных актов в населенном пункте.
2. Согласование потребуется в любом случае, если перепланировка помещения будет выявлена, даже при полном соответствии всем законодательным и строительным требованиям.
3. Не разрешается полностью объединять жилую зону и балкон/лоджию. При согласовании демонтажа подоконной части стены в любом случае требуется установка остекления с дверью.
4. Совмещение балкона или лоджии с жилой зоной не допускает установку батарей или труб централизованного отопления на присоединяемой площади. Для отопления обычно используют автономные электрические устройства.
5. Согласование перепланировки требует проекта и его утверждения в разрешительных инстанциях.
6. Работы должны проводиться в соответствии с проектом.
7. Результат перепланировки принимается комиссией, и после этого оформляются новые документы.
8. Самовольная перепланировка может привести к требованию уплаты штрафа и узаконения изменений. При несоответствии перепланировки нормам с владельца через суд потребуют провести работы по возврату жилья в прежний вид. В случае невыполнения требований жилье может быть изъято у собственника и продано для возмещения оплаты стоимости этих работ.

2023-05-16 12:56

Светлые Окна

Россия, Москва, Чермянский проезд, д. 5